金岩石：五年内京沪房价还要翻一番

ouyang

论股市
股市还有赚小钱的机会
对于应当买什么样的股票，金岩石表示，“我从不点评个股，因为投资就要把股票当成自己的孩子。”他认为，炒股要做到不熟的股票不做，对你要炒的股票，要有基本的价值判断。
他认为，散户之所以亏钱，主要是因为犯了3大错误：一是把别人的“孩子”当做自己的孩子来养；二是永远不认错；三是总是企图战胜市场。
金岩石认为，最近股市连续大跌，是因为上半年涨得太凶了，属于正常的回落。“下半年基本确定是震荡行情，不能确定的是宽幅震荡还是窄幅震荡。股市还能有一些赚小钱的机会，仅仅是小钱而已。”
以3000点为中枢上下震荡
金岩石预计，今年股市应该以3000点为中枢、正负15%上下震荡，即大盘的点位在2550-3450点之间。由于前期下跌速度太快了，在沪指3478的前期高点附近已产生心理恐惧，无论是从资金面还是基本面看，年内都很难产生足够的乐观情绪来克服这种心理恐惧。因此，如果没有特别乐观因素来抵消市场恐惧心理，年内再创新高冲击3500点的可能性几乎为零。
他预计，今年余下4个月，A股仍会延续震荡上行趋势，但此趋势也有可能因政策逆转而转变，比如货币政策调整、市场扩容速度过快等悲观情绪占上风，市场仍有可能下跌至2400—2500点，在2500—3500点之间做宽幅震荡。如果市场过度乐观，经济复苏预期与通货膨胀预期等乐观因素占上风，上证综指可能运行在2700—3300点之间，做窄幅震荡。在2700-2800点左右，股民还是可以进场的，但最多保持半仓。
下半年可能下探至2400点
金岩石指出，8月初流通市值首次超过非流通市值，是诱发本次股市暴跌的原因之一，未来5个月内，A股流通市值占比将从目前50%再度提高到74%。流通股比例提高，将直接导致股市整体估值水平下行。他认为，下半年货币供应和信贷投放会有所放缓，如果适度宽松的货币政策不变，股市流动性充裕的基调就不会改变，但随着“大小非”股的高比例解禁，股市将面临流动性估值水平下降的压力。如果上市公司的整体业绩没有显著改善，年内股市再创新高的可能性较低。
今年下半年股市“不差小钱差大钱，没有大跌有小跌”，面临双重压力，一是流动性供求的压力，一是流动性估值的压力。在这两个压力共同出现的情况下，下半年可能会下探至2400、2500点。
论房市
城市化决定房价上涨
与股市的跌宕起伏相比，房价走势更牛更火。金岩石解释说，我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，所以被投资人所青睐。他表示，现阶段中国城市住宅主要是投资品，国家统计局就是这么定义的。中国的消费价格指数(CPI)中没有包含住宅价格，因为住宅被分类为投资品，而美欧国家已经完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅回归消费品的本质，消费价格指数中包含了住宅价格。
五年内京沪房价会再翻一倍
作为投资品，房地产具有投资/消费的二重性，而股票则是纯粹的投资品。在中国，由于股市还没有开放融资融券业务，普通投资人不能够借钱投资，于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷，从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。
“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变！”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5亿人，而城市化将使5亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。”金岩石认为，在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”
为什么涨？股市的传递作用
金岩石回顾了日本城市化进程的情况：日本从1973年进入城市化，当日本城市化人口达到63%、城市化完成时，随之而来的是两大超级泡沫——股市和楼市。“当时，日经指数一路狂飙，市盈率炒到90多倍，东京股市交易量超过了全球股市交易量的50%。当年东京的楼市，新宿70平米的房子高达120万美金。”金岩石说，“泡沫破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。”金岩石提出，未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。
金岩石表示，目前我国的经济增长由货币驱动投资，投资驱动增长，增长化解就业压力。股市的财富效应会在3到6个月之后传递到楼市，楼市的繁荣3到6个月后将传递到房地产投资。今年到明年上半年，政府的投资可能会有所减弱，而房地产投资将成为下一轮投资驱动的主动力。
论投资
现阶段负债投资最好
金岩石表示，在货币政策基调不变的情况下，今年全年的信贷投放总量将超过11万亿，不必担心市场短期的流动性问题。全年投放最保守在10万亿，最乐观可能达到12万亿，当中大致分为三块，1/3是银行票据融资、拆借、短票、长票，基本构成银行体系自己玩自己。1/3铁公机项目，跟政策走。1/3流出银行体系，这部分钱至少有一半以上进入股市、楼市。
金岩石分析指出，中国的货币政策在执行过程中，远远超出了设定的“适度宽松”的标准。对比广义货币量增长与政策基调关系显示：中国实行从紧的货币政策，广义货币增长10%到15%，如果执行稳健的货币政策，广义货币增长15%到20%，如果实行宽松的货币政策，广义增速是20%到25%，如果执行扩张性货币政策，广义货币增速为25%到30%。今年4月我国广义货币增长首次超过25%，已超过宽松货币政策的上限。而上个月中国的广义货币总量首次超过美国。截止到上个月底，美国广义货币总量8.3万亿美元，而中国已超过56万亿人民币。
金岩石建议，现阶段宏观经济条件下应该负债投资。“目前通货膨胀率是15%-17%，而银行贷款利率是6%多，所以只要负债投资就能赚钱，负债投资是现阶段最好的致富方式。
他分析说，在我国房产主要还是投资品，房产价格一定是由货币和股市决定的，而房产作为消费品的属性会退居次要地位。如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%，举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市，600万的投资追求20%的回报，1000万的总收益就增加了12%；再加上房产增值，以年平均10%计算，总收益达26%。
下阶段，股市的投资机会在哪里？金岩石表示，他重点看好周期性行业、货币投放受益行业，额外还可增加消费板块，如制药、零售、汽车、航运等。此外，新能源和低碳排放板块也是未来的发展方向。

ouyang

看看是否对 有房产和准备要买房产的 同学们有借鉴意义啊？

原子

北京上海5亿人，好大的嘴啊！

小ta

我们都是密密麻麻的蚂蚁，已经是寸土寸金了~
不如打洞回归原始人状态吧~做洞穴动物

xiaolv

“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”
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按这个逻辑，我把90平米的房子换成80平米，
然后就可以吃喝嫖赌抽，腐化一辈子了.......

末那

我也想腐化~~~
买书不用等折扣，旅行抬腿就走的境界就可以了

ouyang

应该说，不是没有可能！！！
想想曾经的北京 上海，解放前多少人？改革开放后多少人？用了没几年现在北京已经超过5000万了~~

ouyang

“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”
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按这个逻 ...
xiaolv 发表于 2009-9-1 14:00

要是我的话，我就把90平的房子，换成2-3个30-50平的房子~~~嘿嘿，到那时小户型就真的成为年轻人们的主打户型了，大的他们买不起啊~~~~

ouyang

即使真有一天到了30万/平米，基本上也快到泡沫要破的时候了，到时候卖掉~~~变现后买点投资性金条！！防御通胀，保护资金不贬值。嘎嘎嘎！！！！！

现阶段房子可以先做到保值的作用，其次是投资增值作用。。。。

加肥猫

到时候金条还管用吗？
等到房价突破30万/平方米的时候，我们吃顿饭得多少银子？

月亮弯弯

东京还不够寸土寸金，该掉一样掉

大于

是不是买东西该用称称钱了！

月亮弯弯

嘻，没看完，他也提到了。。。这么说，他的意识是要参与非理性繁荣落，早进入早撤出。。。。

ouyang

嘻，没看完，他也提到了。。。这么说，他的意识是要参与非理性繁荣落，早进入早撤出。。。。
月亮弯弯 发表于 2009-9-1 19:42

作为老百姓，多了解些金融方面的知识和参与理财，还是有必要的~~~因为咱们手里的货币 在资产泡沫中是纸~~~

猫导，我只是举个例子 说下投资性金条 在未来房产泡沫到达顶峰时 老百姓的投资方式之一~~~~想想吧，10年前的10万在国内可以办很多事，但10年后的今天，10万可能在5环内还不够一套100平米房子的首付款，这就是通货膨胀的现象，当然我们的收入也在增长~~~但比例上还是无法和通胀的增速比拟。。。。。


关于黄金是否可以在货币通货膨胀中起到避险的作用，可以有时间大家对比下黄金期货~~~在上半年，美元加剧贬值和全球经济下滑时，黄金期货在不断创出新高~~