LEAD阳光

标题: 金岩石：五年内京沪房价还要翻一番 [打印本页]

作者: ouyang 时间: 2009-9-1 10:44
标题: 金岩石：五年内京沪房价还要翻一番
论股市
股市还有赚小钱的机会
对于应当买什么样的股票，金岩石表示，“我从不点评个股，因为投资就要把股票当成自己的孩子。”他认为，炒股要做到不熟的股票不做，对你要炒的股票，要有基本的价值判断。
他认为，散户之所以亏钱，主要是因为犯了3大错误：一是把别人的“孩子”当做自己的孩子来养；二是永远不认错；三是总是企图战胜市场。
金岩石认为，最近股市连续大跌，是因为上半年涨得太凶了，属于正常的回落。“下半年基本确定是震荡行情，不能确定的是宽幅震荡还是窄幅震荡。股市还能有一些赚小钱的机会，仅仅是小钱而已。”
以3000点为中枢上下震荡
金岩石预计，今年股市应该以3000点为中枢、正负15%上下震荡，即大盘的点位在2550-3450点之间。由于前期下跌速度太快了，在沪指3478的前期高点附近已产生心理恐惧，无论是从资金面还是基本面看，年内都很难产生足够的乐观情绪来克服这种心理恐惧。因此，如果没有特别乐观因素来抵消市场恐惧心理，年内再创新高冲击3500点的可能性几乎为零。
他预计，今年余下4个月，A股仍会延续震荡上行趋势，但此趋势也有可能因政策逆转而转变，比如货币政策调整、市场扩容速度过快等悲观情绪占上风，市场仍有可能下跌至2400—2500点，在2500—3500点之间做宽幅震荡。如果市场过度乐观，经济复苏预期与通货膨胀预期等乐观因素占上风，上证综指可能运行在2700—3300点之间，做窄幅震荡。在2700-2800点左右，股民还是可以进场的，但最多保持半仓。
下半年可能下探至2400点
金岩石指出，8月初流通市值首次超过非流通市值，是诱发本次股市暴跌的原因之一，未来5个月内，A股流通市值占比将从目前50%再度提高到74%。流通股比例提高，将直接导致股市整体估值水平下行。他认为，下半年货币供应和信贷投放会有所放缓，如果适度宽松的货币政策不变，股市流动性充裕的基调就不会改变，但随着“大小非”股的高比例解禁，股市将面临流动性估值水平下降的压力。如果上市公司的整体业绩没有显著改善，年内股市再创新高的可能性较低。
今年下半年股市“不差小钱差大钱，没有大跌有小跌”，面临双重压力，一是流动性供求的压力，一是流动性估值的压力。在这两个压力共同出现的情况下，下半年可能会下探至2400、2500点。
论房市
城市化决定房价上涨
与股市的跌宕起伏相比，房价走势更牛更火。金岩石解释说，我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，所以被投资人所青睐。他表示，现阶段中国城市住宅主要是投资品，国家统计局就是这么定义的。中国的消费价格指数(CPI)中没有包含住宅价格，因为住宅被分类为投资品，而美欧国家已经完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅回归消费品的本质，消费价格指数中包含了住宅价格。
五年内京沪房价会再翻一倍
作为投资品，房地产具有投资/消费的二重性，而股票则是纯粹的投资品。在中国，由于股市还没有开放融资融券业务，普通投资人不能够借钱投资，于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷，从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。
“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变！”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5亿人，而城市化将使5亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。”金岩石认为，在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”
为什么涨？股市的传递作用
金岩石回顾了日本城市化进程的情况：日本从1973年进入城市化，当日本城市化人口达到63%、城市化完成时，随之而来的是两大超级泡沫——股市和楼市。“当时，日经指数一路狂飙，市盈率炒到90多倍，东京股市交易量超过了全球股市交易量的50%。当年东京的楼市，新宿70平米的房子高达120万美金。”金岩石说，“泡沫破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。”金岩石提出，未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。
金岩石表示，目前我国的经济增长由货币驱动投资，投资驱动增长，增长化解就业压力。股市的财富效应会在3到6个月之后传递到楼市，楼市的繁荣3到6个月后将传递到房地产投资。今年到明年上半年，政府的投资可能会有所减弱，而房地产投资将成为下一轮投资驱动的主动力。
论投资
现阶段负债投资最好
金岩石表示，在货币政策基调不变的情况下，今年全年的信贷投放总量将超过11万亿，不必担心市场短期的流动性问题。全年投放最保守在10万亿，最乐观可能达到12万亿，当中大致分为三块，1/3是银行票据融资、拆借、短票、长票，基本构成银行体系自己玩自己。1/3铁公机项目，跟政策走。1/3流出银行体系，这部分钱至少有一半以上进入股市、楼市。
金岩石分析指出，中国的货币政策在执行过程中，远远超出了设定的“适度宽松”的标准。对比广义货币量增长与政策基调关系显示：中国实行从紧的货币政策，广义货币增长10%到15%，如果执行稳健的货币政策，广义货币增长15%到20%，如果实行宽松的货币政策，广义增速是20%到25%，如果执行扩张性货币政策，广义货币增速为25%到30%。今年4月我国广义货币增长首次超过25%，已超过宽松货币政策的上限。而上个月中国的广义货币总量首次超过美国。截止到上个月底，美国广义货币总量8.3万亿美元，而中国已超过56万亿人民币。
金岩石建议，现阶段宏观经济条件下应该负债投资。“目前通货膨胀率是15%-17%，而银行贷款利率是6%多，所以只要负债投资就能赚钱，负债投资是现阶段最好的致富方式。
他分析说，在我国房产主要还是投资品，房产价格一定是由货币和股市决定的，而房产作为消费品的属性会退居次要地位。如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%，举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市，600万的投资追求20%的回报，1000万的总收益就增加了12%；再加上房产增值，以年平均10%计算，总收益达26%。
下阶段，股市的投资机会在哪里？金岩石表示，他重点看好周期性行业、货币投放受益行业，额外还可增加消费板块，如制药、零售、汽车、航运等。此外，新能源和低碳排放板块也是未来的发展方向。

作者: ouyang 时间: 2009-9-1 10:46
看看是否对有房产和准备要买房产的同学们有借鉴意义啊？

作者: 原子 时间: 2009-9-1 13:15
北京上海5亿人，好大的嘴啊！

作者: 小ta 时间: 2009-9-1 13:19
我们都是密密麻麻的蚂蚁，已经是寸土寸金了~
不如打洞回归原始人状态吧~做洞穴动物

作者: xiaolv 时间: 2009-9-1 14:00
“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”
-----------------------------------------------------------------------
按这个逻辑，我把90平米的房子换成80平米，
然后就可以吃喝嫖赌抽，腐化一辈子了.......

作者: 末那 时间: 2009-9-1 14:06
我也想腐化~~~

买书不用等折扣，旅行抬腿就走的境界就可以了

作者: ouyang 时间: 2009-9-1 16:56
应该说，不是没有可能！！！
想想曾经的北京上海，解放前多少人？改革开放后多少人？用了没几年现在北京已经超过5000万了~~

作者: ouyang 时间: 2009-9-1 16:59

“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”
-----------------------------------------------------------------------
按这个逻 ...
xiaolv 发表于 2009-9-1 14:00

要是我的话，我就把90平的房子，换成2-3个30-50平的房子~~~嘿嘿，到那时小户型就真的成为年轻人们的主打户型了，大的他们买不起啊~~~~

作者: ouyang 时间: 2009-9-1 17:01
即使真有一天到了30万/平米，基本上也快到泡沫要破的时候了，到时候卖掉~~~变现后买点投资性金条！！防御通胀，保护资金不贬值。嘎嘎嘎！！！！！

现阶段房子可以先做到保值的作用，其次是投资增值作用。。。。

作者: 加肥猫 时间: 2009-9-1 17:37
到时候金条还管用吗？
等到房价突破30万/平方米的时候，我们吃顿饭得多少银子？

作者: 月亮弯弯 时间: 2009-9-1 19:08
东京还不够寸土寸金，该掉一样掉

作者: 大于 时间: 2009-9-1 19:30
是不是买东西该用称称钱了！

作者: 月亮弯弯 时间: 2009-9-1 19:42
嘻，没看完，他也提到了。。。这么说，他的意识是要参与非理性繁荣落，早进入早撤出。。。。

作者: ouyang 时间: 2009-9-1 20:57

嘻，没看完，他也提到了。。。这么说，他的意识是要参与非理性繁荣落，早进入早撤出。。。。
月亮弯弯发表于 2009-9-1 19:42

作为老百姓，多了解些金融方面的知识和参与理财，还是有必要的~~~因为咱们手里的货币在资产泡沫中是纸~~~

猫导，我只是举个例子说下投资性金条在未来房产泡沫到达顶峰时老百姓的投资方式之一~~~~想想吧，10年前的10万在国内可以办很多事，但10年后的今天，10万可能在5环内还不够一套100平米房子的首付款，这就是通货膨胀的现象，当然我们的收入也在增长~~~但比例上还是无法和通胀的增速比拟。。。。。

关于黄金是否可以在货币通货膨胀中起到避险的作用，可以有时间大家对比下黄金期货~~~在上半年，美元加剧贬值和全球经济下滑时，黄金期货在不断创出新高~~

欢迎光临 LEAD阳光 (http://ygclub.org/bbs/)